Comprar tu primera casa no exige el 20% de inicial: hay ayudas estatales y federales que cubren parte del enganche y los costos de cierre.
Comprar tu primera casa en Estados Unidos no exige juntar el 20% del precio. Hay préstamos federales con inicial baja y programas estatales que te prestan parte del enganche y de los costos de cierre. Esta guía te explica cuáles existen en 2026, cuánto dan y qué piden, con los ejemplos de Florida y Nueva York.
Puntos clave
- No necesitas el 20% de inicial: con un préstamo FHA basta el 3.5% si tu puntaje de crédito es de 580 o más; algunos préstamos convencionales piden solo el 3%.
- Eres "comprador por primera vez" si no has sido dueño de tu vivienda principal en los últimos 3 años, aunque hayas tenido casa antes.
- Florida ofrece hasta $10,000 con FL Assist y hasta $35,000 con Hometown Heroes para trabajadores de salud, escuelas, emergencias y militares.
- Nueva York ofrece hasta $15,000 con el préstamo DPAL de SONYMA, que se perdona en 10 años, y hasta $30,000 con DPAL Plus 2026.
- Los costos de cierre van aparte: calcula entre el 2% y el 5% del precio de la casa, además de la inicial.
¿Qué significa ser comprador por primera vez?
La mayoría de los programas usa la definición del IRS: eres comprador por primera vez si no has sido dueño de tu vivienda principal durante los últimos 3 años. No importa si tuviste casa hace más tiempo o si rentas desde que llegaste a Estados Unidos. Los veteranos y quienes compran en zonas designadas como de bajos recursos a veces quedan exentos de este requisito.
Los préstamos que piden poca inicial
No todos los caminos pasan por ahorrar el 20%. Estos son los préstamos más usados por quienes compran por primera vez:
| Préstamo | Inicial mínima | Puntaje mínimo | Para quién |
|---|---|---|---|
| FHA | 3.5% (10% si el puntaje es de 500 a 579) | 580 para el 3.5% | Casi cualquier comprador de vivienda principal |
| Convencional (HomeReady / Home Possible) | 3% | Típicamente 620 o más | Primeros compradores con ingresos moderados |
| VA | 0% | Lo fija el prestamista | Veteranos y militares en servicio activo elegibles |
| USDA | 0% | Lo fija el prestamista | Viviendas en zonas rurales elegibles |
El préstamo FHA lo asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). El gobierno no te presta el dinero: asegura el préstamo que te da un banco privado, y por eso el banco acepta una inicial baja. A cambio pagas un seguro hipotecario: 1.75% del préstamo al inicio y 0.55% anual. La casa tiene que ser tu vivienda principal, no una inversión. En 2026 el límite FHA para una casa unifamiliar es de $541,287 en la mayoría de los condados, y más alto en zonas caras como Miami-Dade o Nueva York. Cada prestamista puede pedir un puntaje mayor que el mínimo de FHA.
Los programas federales como FHA piden número de Seguro Social y residencia legal. Algunos prestamistas privados ofrecen hipotecas con ITIN, con otros requisitos y tasas; pregunta directamente a un prestamista y compara ofertas antes de decidir.
Cómo funcionan las ayudas estatales
Cada estado tiene su propia agencia de vivienda que ofrece ayuda para el enganche (down payment assistance). Casi siempre funciona así:
- La ayuda llega como una segunda hipoteca junto a tu préstamo principal, no como dinero aparte que puedas usar con cualquier banco.
- Puede ser diferida (0% de interés, sin pagos mensuales, la devuelves cuando vendas, refinancies o pagues la primera hipoteca) o perdonable (se borra poco a poco si sigues viviendo en la casa).
- Casi todos los programas piden un curso de educación para compradores de vivienda antes del cierre y un puntaje mínimo, casi siempre 640.
- Hay límites de ingreso y de precio que cambian por condado, y los fondos se agotan: se asignan por orden de llegada.
Florida: hasta $35,000 de ayuda
La Florida Housing Finance Corporation, la agencia de vivienda del estado, maneja cuatro ayudas. Todas van atadas a una hipoteca suya a 30 años con tasa fija, pedida a través de un prestamista participante:
| Programa | Cuánto da | Cómo se devuelve |
|---|---|---|
| Hometown Heroes | Hasta el 5% del préstamo, entre $10,000 y $35,000 | 0% de interés, diferido; se paga al vender, refinanciar o mudarse. No se perdona |
| FL Assist | Hasta $10,000 | 0% de interés, diferido; se paga al vender, refinanciar o mudarse. No se perdona |
| FL HLP | $12,500 | 3% de interés, con pago mensual por 30 años |
| HFA PLUS | 3%, 4% o 5% del préstamo | Se perdona 20% por año durante 5 años; solo con hipotecas convencionales de Florida Housing |
Hometown Heroes es solo para ciertos trabajadores a tiempo completo de un empleador de Florida: personal de salud, empleados de escuelas, primeros respondedores, empleados de seguridad pública y tribunales, trabajadores de cuidado de niños, militares y veteranos. La ley de Florida lo limita además a hogares con ingresos de hasta el 150% del ingreso medio estatal o local. El programa reabrió el 13 de julio de 2026 con $50 millones y los fondos se asignan por orden de llegada, así que conviene preguntar a un prestamista participante si queda dinero antes de contar con él.
Nueva York: hasta $30,000 con SONYMA
La State of New York Mortgage Agency (SONYMA), dentro de la agencia estatal de vivienda HCR, ofrece:
- DPAL (Down Payment Assistance Loan): el mayor entre $3,000 o el 3% del precio, hasta $15,000. Es un préstamo al 0%, sin pagos mensuales, que se perdona en 10 años si sigues viviendo en la casa.
- DPAL Plus 2026: hasta $30,000 para hogares con ingresos de hasta el 60% del ingreso medio del área, con precio máximo de compra de $500,000. El fondo total es de $7.5 millones y se asigna por orden de llegada.
En ambos casos la ayuda solo funciona con una hipoteca SONYMA pedida a través de un prestamista participante, y agregar el DPAL suele subir la tasa de la primera hipoteca en 0.40%.
¿Y si vives en otro estado?
Casi todos los estados tienen su propia agencia: busca "[tu estado] housing finance agency" o "down payment assistance [tu estado]". Nueva Jersey, por ejemplo, la maneja la New Jersey Housing and Mortgage Finance Agency (NJHMFA). Muchos condados y ciudades tienen además sus propios programas con fondos locales. Un consejero de vivienda aprobado por HUD te dice cuáles aplican a tu condado y tu ingreso, gratis y en español: llama al 1-800-569-4287.
Documentos que te van a pedir
- Identificación con foto y número de Seguro Social
- Talones de pago recientes (por lo general, los últimos 30 días) y declaraciones de impuestos de los últimos 2 años (W-2 o 1099)
- Estados de cuenta del banco de los últimos 2 a 3 meses
- Comprobante de empleo y de domicilio
- Historial de rentas o comprobantes de pago de alquiler
- Certificado del curso de educación para compradores, si el programa lo exige
Pasos para comprar tu primera casa con ayuda
- Revisa tu crédito. Pide tu reporte gratis en AnnualCreditReport.com y corrige errores antes de aplicar. Un puntaje de 640 abre las ayudas estatales; 580 basta para un FHA con 3.5%.
- Calcula cuánto puedes pagar. Los prestamistas miran que tus deudas mensuales no pasen, por lo general, del 43% de tu ingreso (hasta 50% con factores a tu favor). Incluye impuestos, seguro y mantenimiento, no solo la hipoteca.
- Toma el curso de educación para compradores. Es requisito de casi todas las ayudas estatales y te dan el certificado antes del cierre.
- Busca un prestamista participante. No todos los bancos trabajan con los programas estatales. Pregunta: "¿Trabajan con Florida Housing / SONYMA?" y "¿Quedan fondos?".
- Pide la preaprobación. El prestamista te dice cuánto te presta y con qué programa de ayuda calificas.
- Busca casa dentro del límite de precio del programa y haz la oferta. Tu agente puede pedir que el vendedor cubra parte de los costos de cierre: FHA permite hasta el 6% del precio de venta.
- Revisa el Loan Estimate. El prestamista debe dártelo dentro de los 3 días hábiles de tu solicitud. Compara la tasa, el pago mensual y los costos de cierre con al menos otra oferta.
- Cierra. Recibirás el Closing Disclosure al menos 3 días hábiles antes del cierre. Revísalo línea por línea: si un cargo cambió sin explicación, pregunta antes de firmar.
Costos y plazos que debes calcular
- Inicial: 3.5% con FHA y puntaje de 580. En una casa de $300,000, son $10,500.
- Costos de cierre: entre el 2% y el 5% del precio, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). En esa misma casa de $300,000, entre $6,000 y $15,000 más.
- Seguro hipotecario FHA: 1.75% del préstamo al inicio (se puede financiar dentro del préstamo) y 0.55% anual.
- Plazos: una compra con hipoteca suele tomar de 30 a 60 días desde la oferta aceptada hasta el cierre, si no hay contratiempos con la tasación o los documentos.
Errores comunes
- Creer que la ayuda es dinero gratis. La mayoría de las ayudas estatales son préstamos diferidos: se devuelven al vender o refinanciar. Solo las perdonables se borran con el tiempo.
- Contar con un programa sin verificar los fondos. Hometown Heroes y DPAL Plus se agotan. Confirma disponibilidad con el prestamista antes de hacer una oferta.
- Comprar al límite de lo que te aprueban. La aprobación es un máximo, no una recomendación. Deja espacio para impuestos, seguro, reparaciones y meses sin trabajo.
- No comparar prestamistas. La tasa y los cargos cambian de un banco a otro. Pide al menos dos Loan Estimates y compáralos lado a lado.
- Vaciar tus ahorros para la inicial. Guarda un fondo aparte para mudanza, reparaciones y emergencias. La casa nueva siempre trae un gasto que no esperabas.
Recursos de ayuda gratis y en español
- Consejeros de vivienda aprobados por HUD: llama al 1-800-569-4287 o busca en hud.gov. Te orientan gratis sobre los programas de tu estado y revisan tus números.
- Florida Housing: floridahousing.org, lista de prestamistas participantes y límites por condado.
- SONYMA / NYS Homes and Community Renewal: hcr.ny.gov, programas DPAL y DPAL Plus.
- CFPB — Comprar una casa: consumerfinance.gov, guías en español sobre costos de cierre, el Loan Estimate y el Closing Disclosure.
- AnnualCreditReport.com: tu reporte de crédito gratis de Equifax, Experian y TransUnion.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa si mi puntaje de crédito es bajo?
Sí, en muchos casos. Con un puntaje de 580 o más, un préstamo FHA te pide solo el 3.5% de inicial. Con puntaje de 500 a 579, FHA pide el 10%. Las ayudas estatales, en cambio, suelen pedir 640 o más, así que subir el puntaje antes de aplicar te abre más programas.
¿La ayuda para el enganche hay que devolverla?
Depende del programa. Las ayudas diferidas como FL Assist y Hometown Heroes se devuelven cuando vendes, refinancias o pagas la primera hipoteca. Las perdonables, como HFA PLUS en Florida o DPAL en Nueva York, se borran poco a poco si sigues viviendo en la casa el tiempo que exige el programa.
¿Cuánto dinero necesito en total para comprar mi primera casa?
Suma la inicial y los costos de cierre. Con FHA, en una casa de $300,000: unos $10,500 de inicial más entre $6,000 y $15,000 de cierre, sin contar el seguro hipotecario inicial. Las ayudas estatales pueden cubrir buena parte de ese total, pero casi siempre te piden algo de tu propio dinero y un fondo de reserva.
Qué hacer ahora
Si comprar casa está en tus planes para 2026 o 2027, empieza por tres cosas esta semana: revisa tu reporte de crédito gratis, llama a un consejero de vivienda de HUD al 1-800-569-4287 para que te diga qué programas aplican a tu condado y tu ingreso, y pregunta a un prestamista participante si los fondos del programa que te interesa siguen disponibles. Esta guía es información general, no asesoría financiera: antes de firmar una hipoteca, compara ofertas y consulta con un profesional de tu confianza.
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Fuentes (verificadas el 13 de noviembre de 2026):
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